Landsretsdom gør op med 15%-reglen
Ved overdragelse af andele i et ejendomskommanditselskab, når ejendommene i K/S-regnskabet er værdiansat til dagsværdi kunne ikke ske med den gunstige +/-15%-regel ved familieoverdragelse
Hvad er 15%-reglen?
Ifølge Værdiansættelsescirkulæret fra 1982 (se link nederst), gives der inden for den nærmeste familie (for eksempel ved overdragelse fra forældre til børn) mulighed for at overdrage fast ejendom til en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15 %.
Regel kan fraviges under særlige omstændigheder
Denne regel gælder imidlertid ikke, hvis der foreligger “særlige omstændigheder”. Særlige omstændigheder foreligger, når konkrete forhold vedrørende den relevante ejendom klart indikerer, at handelsværdien er markant højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering, eller som det står i cirkulæret ”Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.” Desværre har Skats interesse mere været at finde anledning til at hæve prisen.
Fordi de offentlige vurderinger har været uændret i mange år, så er forskellen mellem den offentlige vurdering og de faktiske handelsværdier vokset betragteligt. Dette har mange ejendomsejere udnyttet til at sælge ejendomme til børn og børnebørn til meget gunstige priser. Det har medført mange skattesager, men domstolene har stået fast og gang på gang fastslået, at den omstændighed, at de offentlige vurderinger ikke er fulgt med prisudviklingen, ikke ændrer på, at borgerne som udgangspunkt kan støtte sig til reglen om at kunne handle til en pris indenfor +/- 15 % af den offentlige vurdering.
Konkret Landsretssag afgjort med henvisning til særlige omstændigheder
En konkret afgørelse fra Landsretten den 12. februar 2024 viser, hvornår der kan være tale om ”særlige omstændigheder”.
I sagen ønskede en skatteyder at overdrage andele i to kommanditselskaber (herefter K/S’er) som gave, og spørgsmålet var, hvilken værdi kapitalandelene havde på gaveoverdragelsestidspunktet.
De væsentligste aktiver i K/S’erne var ejendommene. Værdien af K/S-andelene var opgjort på baggrund af, at ejendommene var medregnet til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %, altså efter 15 % reglen i 1982-cirkulæret.
Skattestyrelsen ville ikke anerkende denne værdiansættelse, da Styrelsen fandt, at der forelå særlige omstændigheder idet ejendommene var indregnet i årsrapporterne til dagsværdi. Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene var 140 mio. kr. og 29,75 mio. kr., mens de offentlige ejendomsvurderinger var 98,5 mio. kr. og 23,98 mio. kr.
Landsskatteretten fandt ikke, at det var en særlig omstændighed, at ejendommene var optaget til dagsværdi i årsrapporterne, og gav klageren medhold.
Afgørelsen blev indbragt for domstolene, hvor sagen blev henvist til behandling ved Vestre Landsret i første instans.
Landsretten gav Skatteministeriet medhold, da Landsretten fandt, at det var en særlig omstændighed, at ejendommene var indregnet til dagsværdi.
Landsretten henviste blandt andet til årsregnskabslovens § 37, stk.1 og forarbejderne hertil, hvoraf fremgår, at opgørelsen af dagsværdi er en proces, der tilsigter, at finde den reelle salgsværdi. Landsretten henviste endvidere til, at ejendommenes værdi var beregnet af K/S’ernes ledelser (overdrageren var bestyrelsesformand i K/S’erne) i samarbejde med revisor efter almindelige og anerkendte principper, og at forskellen mellem den offentlige ejendomsværdi og de indregnede værdier var 40 %.
Spørgsmålet herefter er, hvor stor forskellen skal være mellem den offentlige ejendomsvurdering, og de indregnede værdier, før det må stå klart, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Vil 10 % f.eks. være nok?
Hvilken betydning havde det for afgørelsen, at overdrageren var bestyrelsesformand i K/S’erne? I SKM 2023.552.VLD (dissens, og sagen er anket til Højesteret) fik skatteyderen medhold i, at næringsdrivendes viden om værdien af deres faste ejendomme ikke kunne sidestilles med den konkrete viden om en ejendoms handelsværdi, som opnås ved f.eks. et salg i fri handel.
Der er også uklart om valg af regnskabspraksis havde indflydelse på afgørelsen. Havde K/S’erne f.eks. anvendt en anden regnskabspraksis, f.eks. kostpris, så ville hverken ledelsen i K/S’erne eller de enkelte kommanditister have en konkret formodning for handelsprisen.
Det er svært at se, hvilken væsentlig betydning, det havde for udfaldet af nærværende sag, at overdrageren var bestyrelsesformand, udover, at han som bestyrelsesformand var bekendt med værdiansættelsen og principperne herfor.
Dommen er endnu én i en række af domme (med undtagelse af SKM2023.552.VLD, anket til Højesteret), hvor Landsskatterettens linje er blevet underkendt af domstolene, således at rækkevidden af 15 % reglen stedse indskrænkes.
Nærværende sag vedrørte K/S’er, men det er svært at se, at udfaldet ikke ville blive det samme ved andre overdragelser omfattet af 1982-cirkulæret.
Links:
